Hipoteca > Préstamos Hipotecarios

 

Un préstamo hipotecario es un préstamo garantizado por bienes inmuebles a través de la utilización de una nota de hipoteca que evidencie la existencia del préstamo y el gravamen de los bienes raices que a través de la concesión de una hipoteca que garantiza el préstamo. Sin embargo, la palabra hipoteca solo, en el uso cotidiano, es el más usado en el sentido de préstamo hipotecario.

Una casa del comprador o la empresa constructora la posibilidad de obtener financiación (un préstamo), ya sea para comprar o seguro contra la propiedad de una institución financiera, como un banco, ya sea directa o indirectamente a través de intermediarios. Características de los préstamos hipotecarios, como el tamaño del préstamo, el vencimiento del préstamo, tasa de interés, el método de pagar el préstamo, y otras características pueden variar considerablemente.

En muchos países, aunque no todos, es normal para compras de casas que serán financiadas por un préstamo hipotecario. Pocas personas tienen suficientes ahorros o fondos líquidos para que puedan comprar una propiedad absoluta. En los países donde la demanda de propiedad de la vivienda es más alto, fuerte los mercados internos se han desarrollado.

Conceptos básicos y regulación legal

De acuerdo con la ley de propiedad anglo-estadounidense, una hipoteca ocurre cuando un propietario (por lo general de una tasa de interés simple en bienes raíces) se compromete su interés (derecho a la propiedad) como garantía o colateral para un préstamo. Por lo tanto, una hipoteca es un gravamen (limitación) sobre el derecho a la propiedad como una servidumbre que sería, sino porque la mayoría de las hipotecas se producen como condición para prestar dinero nuevo, la palabra hipoteca se ha convertido en el término genérico para un préstamo garantizado por tales bienes inmuebles.

Al igual que con otros tipos de préstamos, las hipotecas tienen un tipo de interés y se han programado para amortizar en un período de tiempo determinado, normalmente 30 años. Todos los tipos de bienes inmuebles pueden ser, y generalmente son, garantizado con una hipoteca y tener una tasa de interés que se supone que debe reflejar el riesgo del prestamista.

Los préstamos hipotecarios es el principal mecanismo utilizado en muchos países para financiar la propiedad privada de la propiedad residencial y comercial (véase hipotecas comerciales). Aunque la terminología y formas precisas difieren de país a país, los componentes básicos tienden a ser similares:

• Propiedad: la residencia física que se financia. La forma exacta de la propiedad puede variar de país a país, y puede limitar los tipos de los préstamos que son posibles.
• Hipoteca: la garantía del prestamista en la propiedad, lo que puede implicar restricciones a la utilización o eliminación de la propiedad. Las restricciones pueden incluir los requisitos para comprar un seguro de hogar y el seguro de hipoteca, o pagar la deuda pendiente antes de vender la propiedad.
• Deudor: el préstamo persona que tiene o está creando un interés de propiedad en la propiedad.
• Prestador: cualquier prestamista, pero por lo general un banco u otra institución financiera. Los prestamistas también pueden ser inversionistas que poseen un interés en la hipoteca a través de un título respaldado por hipoteca. En tal situación, el prestamista inicial se conoce como el iniciador de hipotecas, que a continuación, envasa y comercializa el préstamo a los inversionistas. Los pagos del prestatario son posteriormente recogidos por un administrador de préstamos.
• Principal: el tamaño original del préstamo, que puede o no incluir algunos otros gastos, como cualquier director se paga, el director pasará a la talla.
• Interés: una carga financiera para el uso del dinero del prestamista.
• Ejecución de una hipoteca o la recuperación: la posibilidad de que el prestamista tiene que cerrar, volver a tomar posesión o apoderarse de la propiedad en determinadas circunstancias, es esencial para un préstamo hipotecario, sin este aspecto, el préstamo es, sin duda no es diferente de cualquier otro tipo de préstamo.

Muchas otras características específicas son comunes a muchos mercados, pero las anteriores son las características esenciales. Los gobiernos suelen regulan muchos aspectos de los préstamos hipotecarios, ya sea directamente (a través de los requisitos legales, por ejemplo) o indirectamente (a través de la regulación de los participantes o los mercados financieros, tales como el sector bancario) y, a menudo mediante la intervención del Estado (préstamos directos por el gobierno , por los bancos de propiedad estatal, o el patrocinio de diversas entidades). Otros aspectos que definen un mercado hipotecario específico puede ser regional, histórica, o impulsada por las características específicas del sistema jurídico o financiero.

Los préstamos hipotecarios son generalmente estructuradas en forma de préstamos a largo plazo, los pagos periódicos para los que son similares a una anualidad y calculado según el valor de tiempo de las fórmulas de dinero. El arreglo más básicos exigiría un pago fijo mensual durante un período de diez a treinta años, dependiendo de las condiciones locales. Durante este período el componente principal del préstamo (el préstamo original) se paga poco a poco a lo largo de amortización. En la práctica, muchas variantes son posibles y comunes en todo el mundo y dentro de cada país.

Los prestamistas proporcionan los fondos contra la propiedad para obtener ingresos por intereses, y por lo general prestado de los fondos propios (por ejemplo, al tomar depósitos o la emisión de bonos). El precio al que los prestamistas pedir dinero prestado por lo tanto afecta el costo del endeudamiento. Los prestamistas pueden también, en muchos países, vender el préstamo hipotecario a otras partes que están interesados en recibir el flujo de pagos en efectivo del prestatario, a menudo en forma de una garantía (por medio de una titulización). En los Estados Unidos, las empresas más grandes son la titularización de préstamos de Fannie Mae y Freddie Mac, que es el gobierno, empresas patrocinadas.

Los préstamos hipotecarios también se tendrá en cuenta el grado de riesgo (aparente) del préstamo hipotecario, es decir, la probabilidad de que los fondos serán reembolsados (generalmente se considera una función de la solvencia del prestatario); que si no se pagan, el prestamista será capaz de cerrar y recuperar parte o la totalidad de su capital original, y el financiero, el riesgo de tipo de interés y las demoras que pudieran estar implicados en determinadas circunstancias.

Tipos de préstamos hipotecarios

Hay muchos tipos de hipotecas en todo el mundo usa, pero varios factores ampliamente definir las características de la hipoteca. Todos estos pueden estar sujetos a la reglamentación local y los requisitos legales.

• Interés: interés puede ser fija durante la vigencia del préstamo o variable, y el cambio en ciertos periodos pre-definidos, la tasa de interés también puede, por supuesto, ser mayores o menores.
• Plazo: los préstamos hipotecarios suelen tener una duración máxima, es decir, el número de años después de que un préstamo de amortización será cancelado. Algunos préstamos hipotecarios puede no tener la amortización, o exigir el reembolso total de cualquier saldo restante en una fecha determinada, o incluso la amortización negativa.
• La cantidad del pago y la frecuencia: la suma pagada por cada período y la frecuencia de los pagos, en algunos casos, el importe abonado por período puede cambiar o el prestatario puede tener la opción de aumentar o disminuir la cantidad pagada.
• Prepago: algunos tipos de hipotecas pueden limitar o restringir el pago anticipado de la totalidad o una parte del préstamo, o exigir el pago de una multa a la entidad crediticia de prepago.

Los dos tipos básicos de préstamos amortizados son la hipoteca de tasa fija (FRM) y la hipoteca de tasa ajustable (ARM) (también conocido como un tipo de interés variable o una hipoteca a tipo variable). En muchos países, las hipotecas de tasa flotante son la norma y sólo se hará referencia a las hipotecas, en los Estados Unidos, hipotecas de tasa fija son típicamente considerados estándar. Las combinaciones de tipo de interés fijo y flotante también son comunes, por el que un préstamo hipotecario tendrá una tasa fija durante un tiempo, y varían a partir del final de ese período.

En una hipoteca de tasa fija, la tasa de interés, y por lo tanto, periódicos de pago, se mantiene fija durante la vigencia (o plazo) del préstamo. En los EE.UU., el término suele ser de hasta 30 años (15 y 30 es el más común), aunque más a largo plazo pueden ser ofrecidos en determinadas circunstancias. Para una hipoteca de tasa fija, los pagos del capital e intereses no debe cambiar durante la vida del préstamo, aunque los gastos accesorios (tales como impuestos a la propiedad y seguros) pueden y deben cambiar.

En una hipoteca de tasa ajustable, la tasa de interés se fija generalmente por un período de tiempo, después de lo cual periódicamente (por ejemplo, anual o mensual) aumentar o reducir a algún índice de mercado. índices comunes en los EE.UU. incluyen la tasa de Primer Ministro, el London Interbank Offered Rate (LIBOR), y el índice del Tesoro (T-Bill); otros índices están en uso, pero son menos populares. Puede seleccionar el préstamo hipotecario que usted requiere cuando las tasas de interés son muy bajas y hacerlo ajustando durante todo el plazo del préstamo.

Ajustable parte las tasas de transferencia del riesgo de tipo de interés del prestamista al prestatario, y por lo tanto son ampliamente utilizados en la financiación a tipo fijo es difícil de obtener o de un coste prohibitivo. Dado que el riesgo se transfiere al prestatario, la tasa de interés inicial puede ser del 0,5% al 2% inferior a la tasa fija promedio de 30 años; el tamaño de la diferencia de precio estará relacionado con las condiciones del mercado de deuda, incluyendo la curva de rendimientos.

Además, los prestamistas en muchos mercados se basan en informes de crédito y cuentas de crédito derivados de ellos. Cuanto más alto sea el puntaje, más solventes del prestatario se supone que es. tasas de interés favorables se ofrecen a los compradores con calificaciones altas. Las puntuaciones más bajas indican un mayor riesgo para el prestamista, y las mayores tasas en general, se imputarán a reflejar la (esperada) más alta tasas de morosidad.

Una amortización parcial o préstamo es un balón cuando el importe de los pagos debidos mensuales se calculan (amortizado) durante un plazo determinado, pero el saldo principal pendiente se debe en algún momento por debajo de ese término. Este pago se refiere a veces como un pago global o el pago de bala. La tasa de interés de un préstamo con balón puede ser fijo o variable. La forma más común de describir un préstamo globo utiliza la terminología X debido en Y, donde X es el número de años durante los cuales el préstamo se amortiza, y Y es el año en que el saldo de capital se debe.

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